Jak financovat rekonstrukci rodinného domu

Máte už nějakou dobu pocit, že by si váš dům zasloužil rekonstrukci? Nemá význam ji odkládat do nekonečna, tím by mohly náklady na opravy ještě vzrůst. Pokud tedy myslíte, že už nastal ten správný čas, nejspíše se začnete poohlížet po možnostech, jak rekonstrukci zafinancovat. Málokdo má totiž našetřenou dostatečnou rezervu, s níž by celkovou rekonstrukci pokryl.
 

Jestliže vám třeba právě končí stavební spoření, máte dobré startovní podmínky pro získání hypotéky. Poradíme vám, jaké finanční produkty se dají v současné době využít k účelu revitalizace vašeho obydlí.

Hypotéka nebo stavební spoření?

Přestože státní podpora u stavebního spoření už není, co bývala, pořád ještě díky němu můžete získat 2 000 korun ročně plus úroky z uložené částky. Pokud se nechcete nijak zadlužovat, je potřeba čekat šest let na jeho ukončení. Ani tehdy však stavební spoření zpravidla nepokryje náklady na rozsáhlejší rekonstrukce. Výhodněji se tedy jeví hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření.
 

Samotné stavební spoření je výhodné tehdy, pokud plánujete rekonstrukci menšího rozsahu (například novou kuchyň či koupelnu). Mnoho z nás ale řeší problém, jak financovat rozsáhlou rekonstrukci zahrnující například zateplení domu, výměnu oken a rozvodů a k tomu třeba novou kuchyň i koupelnu. V takovém případě již nebude stačit ani řádný či překlenovací úvěr ze stavebního spoření, protože ten je výhodný spíše pro získání částky v řádu maximálně několika stovek tisíc. Pro milionové půjčky už je nutné využít hypotéku.
 

Hypotéka může být účelová nebo neúčelová. Účelová půjčka na rekonstrukci mívá nižší úroky než tzv. americká hypotéka, ale banka kontroluje, zda peníze skutečně využíváte podle předloženého plánu.

Jaké musí žadatel o hypotéku splnit podmínky?

Pravidla pro poskytování hypoték se v roce 2018 výrazně změnila. Jaká je tedy situace v roce 2020?
 

Banky si vždy pečlivě ověřují, zda bude splátka úvěru pro klienta únosná a bude ji schopen řádně splácet. „Celkové úvěrové zatížení (splátka hypotéky i všech dalších úvěrů v součtu) nesmí překročit 45 procent čistého měsíčního platu žadatele. Zároveň výše zadlužení nesmí přesáhnout devítinásobek jeho čistého ročního příjmu,“ upozorňuje Miroslav Majer, zakladatel hyponamiru.cz.
 

Tím však omezení nekončí. Česká národní banka ještě navíc trvá na tom, aby měl klient na účtu minimálně 20 procent z požadované částky anebo možnost ručit nemovitostí.
 

Jestliže si tedy vyděláte 300 tisíc korun ročně, dosáhnete na hypotéku ve výši 2,7 milionu korun (pokud nemáte další dluhy). Což by však v případě rekonstrukce domu mělo zpravidla stačit.
 

Hypoteční kalkulačka umí porovnat nabídky jednotlivých bank online. Snadno si tak vypočítáte i výši měsíční splátky hypotéky, na niž můžete dosáhnout. Jestliže máte další specifické dotazy, rádi vám je zodpoví online hypoteční specialisté, kteří se také ujmou veškerého vyřizování a papírování. Pomohou vyřídit nezbytné formality z pohodlí vašeho domova.

TIP: O hypotéku žádejte v páru. Máte vyšší šance na její získání.

Tři tajemná zaklínadla – fix, float, ofset

Co se týká úrokové sazby, hypotéky se dělí na tři základní druhy. Každý z nich má svoje výhody. A jak už to tak bývá, samozřejmě také nevýhody.

• Fixní hypotéka

V dané době každá banka nabízí hypotéky s nějakými úroky, které se mohou v průběhu času měnit. Mohou růst, ale i klesat. Ovšem když si sjednáte fixační dobu třeba na pět let, máte záruku, že úroky neporostou. Ale ani není možné dosáhnout jejich snížení. Fixační doba se nejčastěji sjednává na dobu jednoho, tří nebo pěti let. „Obecně platí, že čím kratší fixace, tím je nižší úroková sazba,“ míní Majer.
 

Výhodou je tedy jistota, že úroky v dané době neporostou, nevýhodou je nemožnost předčasného splacení bez poplatku nebo refinancování.

• Hypotéka s plovoucí sazbou (float)

Hypoteční úvěr s plovoucí úrokovou sazbou znamená půjčka bez fixační doby – úroková sazba se může měnit nejen každý rok, ale klidně i měsíc nebo den.
 

S problematikou vás rádi podrobněji seznámí specialisté z oblasti fintech, neboli odborníci na informační a komunikační technologie ve finančních službách. „Měníme hypoteční trh, aby i v době mnoha omezení ze strany ČNB bylo získání půjčky na rekonstrukci domu co nejsnadnější a nejrychlejší. Nabídek hypotečních úvěrů je celá řada. Pokud vám přesto žádná nevyhovuje, nebojte se na nás obrátit s konkrétním návrhem. Naší snahou je nabídnout klientům co nejvýhodnější hypotéku, takřka šitou na míru,“ zmiňuje Miroslav Majer.
 

Výhodou jsou zpravidla nižší úroky, než u fixních hypoték, ovšem mohou v závislosti na tržní úrokovou sazbu vyhlášenou ČNB neočekávaně vzrůst. Nevýhodou je právě riziko náhlého zvýšení úrokových sazeb.

• Ofsetová hypotéka

Tento druh půjčky v podstatě kombinuje hypotéku a spořicí účet. Vyplatí se například podnikatelům s nepravidelným příjmem, kteří mohou na účet provést větší vklad, který si ponechávají jako rezervu a chtějí s ním disponovat. Po dobu, co na účtu leží, klient platí úroky pouze z částky, kterou činí rozdíl mezi výší úvěru a sumou, která se na účtu nachází.
 

Výhodou je větší volnost v disponování s finančními prostředky a nevýhodou vyšší úroková sazba.

Dělat vše v jednom nebo rekonstruovat po částech?

Při účelové hypotéce na rekonstrukci banka uvolňuje peníze postupně v závislosti na provádění prací, přičemž do splátek se započítávají pouze úroky z čerpané částky. Někoho ale zařizování postupného uvolňování peněz obtěžuje po byrokratické stránce. Nějaký čas to určitě vezme. Proto raději využije jednorázové čerpání celé částky.
 

Záleží tedy spíše na tom, co je pro vás komfortnější.
 

Postupná rekonstrukce je výhodná také tehdy, když nemáte jinou možnost, kam se uchýlit. Jestliže se nemůžete na pár týdnů odstěhovat, je lepší dům nebo byt rekonstruovat po částech, pokud se jedná o rekonstrukci interiéru. Můžete díky tomu ve větší míře využívat stavební spoření více členů rodiny. Ale jestliže jste například zdědili dům, který je v havarijním stavu, je nutné jej kompletně zrekonstruovat ještě před nastěhováním.

Jakou si nechat rezervu

I když máte rekonstrukci dobře propočítanou, mohou se v jejím průběhu vyskytnout situace, které jste si zkrátka nenaplánovali. Objeví se nějaká skrytá vada na rozvodech a je potřeba jejich kompletní výměna, přestože jste s ní původně nepočítali. Zdraží se stavební materiály. Padne vám do oka nějaký dražší produkt – dřevěná podlaha místo linoela, granitový dřez místo nerezového, okna s trojskly místo dvojskel, která mohou zajistit výraznější úsporu na vytápění. Také si nakonec třeba uvědomíte, že aby byl výsledek dokonalý, je nutné vyměnit plot, přistavět pergolu nebo opravit příjezdovou cestu.
 

Pokud vám výši úvěru banka schválí, obecně se doporučuje ponechat 20% rezervu. Až 20 % z úvěru totiž nemusíte dočerpat a jednoduše jej vrátíte. Nezapomeňte také na to, že každý člověk by měl mít na svém kontě rezervu tří měsíčních platů pro případ, že se v domácnosti něco porouchá nebo přijde o zaměstnání.